买房该选哪些城市,14座“深度套牢型”城市,购房时多留意

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  • 来源:万财影视

如何买房,在哪些城市买房,是大家一直都很在意的问题。中国房地产决策咨询系统发布了一组最新数据,针对4月份的95个重点监测城市商品住宅成交面积,进行了一个比较。

根据公开的数据显示,商品住宅成交总面积为3713万平方米,同比下滑25%。而诸多城市的表现,也均呈现出“劣势”。

四大一线城市,除了深圳市以外,全部出现同比下滑的情况。尤其是北京市同比下滑37%,其次则是广州的36%和上海的28%。仅有深圳市一座城市出现了同比增长的情况,同比增长5%。这样的成绩,也变相说明深圳市房地产市场的“火爆”。不仅如此,深圳市还出现了“万人抢房”的情况。

那么,就这样的数据,给了我们什么新的启示吗?至少就目前而言,我们可以将这些城市分为四种类型,呈现出不同的情况。我们根据房价收入比、杠杆率的情况进行大致的分类。首先,在此之前我们先来了解一下相关的情况。

一般情况下,房价收入比能够反映出市场的购买力。换而言之,当城市的房价收入比越高的时候,也就表明该城市居民购房支付实力相对“欠缺”。也正是如此,房价收入比往往能够反映出一个城市未来市场的预期。当这个城市该比值越高的时候,那么居民们在购房的时候,往往都已经“透支”了自己的未来。

我们可以以信用卡刷卡为例,当你的支出和收入比值较大时,意味着你的支出要更高于收入。换而言之,你的消费其实都在预支自己未来的收入。当支出和收入比超过一定比值的时候,往往会超出自己的能力,账单逾期也只是时间的问题。而房价收入比亦是如此,当比值达到一定的水平线时,就会超出自己的预期,给未来施加更大的压力。

其次,就是杠杆率。过高的杠杆率对于购房者而言,也是一件比较危险的事情。当杠杆率不断增加时,就会有下行的风险,而购房市场也是如此。所以,居民的购房压力往往可以从杠杆率中,看到一些踪迹。所以,对于楼市而言,杠杆率一定要在合理的区间范围内。

所以,按照这样的划分,我们将中国城市主要分成了四种类型:过度消费型、“家有余粮”型、深度套牢型,以及理性消费型。我们先来简单的介绍一下,四种类型的划分标准。

过度消费型

我们可以将其和过度消费联系在一起,进行理解。这类城市的特点就是,不仅房价收入比高,杠杆率也高。而这样的城市,在国内也不是少数。不少核心的一二线城市,都呈现出这样的模式。而这样的情况,也和高房价有着千丝万缕的联系。

根据数据显示,该类型的城市共计48个,主要是核心的一二线城市,例如:深圳市。按照相关的数据显示,房价收入比的合理区间是不高于7,杠杆率的合理区间则是不高于150%。而深圳市的房价收入比已经超过了33,高达34.8;杠杆率也接近200%,达到了194%。除此之外,三亚市也有类似的问题。房价收入比25.8,杠杆率240%。

当然三四线城市也有这种类型的城市,例如:天水(2019年房价收入比9.3,杠杆率171%)、武威(2019年房价收入比7.0,杠杆率177%)等等。而这样的类型,也就表明这些城市的购房需求量在不断的增加,所以人们愿意透支未来去购买一套该城市的房子。

“家有余粮”型

其实就是房价收入比高,杠杆率低的情况,以强三四线城市为主,例如佛山等78座城市。这种类型的城市,大家的购买力还是不错的,所以不需要过分的依赖杠杆,自然杠杆率也比较的低。所以,相对于过度消费型城市而言,这种类型的城市还有较大的杠杆空间,对于房地产市场而言,还有不少的机会。

深度套牢型

也就是房价收入比低,但杠杆率高的城市。换而言之,就是楼市供给出现了不平衡,供给远多于需求。最典型的就是鹤岗(2019年房价收入比5.1,杠杆率172%)。而这种类型的城市,往往即便是低价,也很少有人会购买房子。所以,这种类型的城市并不多,只有14座。包括:邢台、本溪、丹东、长沙、鹤岗、营口、佳木斯、双鸭山、定西、嘉峪关、辽阳、阜新、锦州,以及银川。尤其是银川,2019年的时候房价收入比仅有6.7,低于7的合理区间,但是杠杆率却高达252%,远远超出合理区间的150%。如果放任下去,该城市的楼市或将迎来“寒冬”。

对于这种类型的城市而言,二手房市场的成绩往往并不太理性。即便是房价出现了上涨的情况,也很难改变低迷的楼市现象。如果你不是只为了满足自己的居住需求,深度套牢型的城市不是购房的好选择。毕竟,大部分人在选择买房时,都会考虑房子的投资价值。这种类型城市的升值空间,还是比较有限的。

理性消费型

房价收入比和杠杆率都低的城市,被称为理性消费型。该城市的占比接近50%,共计有132个城市。主要就是集中在一些楼市比较平稳的城市。相对于深圳市而言,这些城市的房价并没有到“触不可及”的地步。而和鹤岗进行比较,也不会出现低价也无人购买的尴尬情况。例如:常德。和理性消费一样,这种类型的城市在未来还有更多的机会。无论是购房需求,还是购房成交成绩,都会被慢慢释放出来,稳定且持续地发展。

而除了房价收入比和杠杆率以外,各城市的负债率情况,也会影响着城市的楼市发展。2019年的数据显示,有不少城市的负债率超过100%,其中包括:嘉峪关、西宁、南宁、海口、贵阳等。

综合看来,核心一二线城市购买力依旧坚挺,而弱三四线的购买力已经透支。并且相对而言,华北以及东北的部分城市,前景不容乐观。而中西部二线,长期角度来看应该会慢慢地趋于稳定。



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